Voci dagli usa: mutui da 50 anni!

L’accessibilità economica degli alloggi è un problema che ha afflitto diverse amministrazioni del governo statunitense. Sono state tentate molte soluzioni, ma gli impatti negativi sulla famiglia media hanno generalmente superato di gran lunga qualsiasi intenzione benevola. Le ragioni sono molteplici, ma un fattore comune è che nessuna di queste soluzioni ha mai cercato di affrontare il fatto che l’aumento dei prezzi degli immobili ha ampiamente superato sia il tasso medio di inflazione che l’aumento medio dei salari. Prima di esaminare il motivo per cui questo aspetto del problema non viene mai affrontato, desidero analizzare i potenziali risultati che, a mio avviso, deriverebbero probabilmente dall’implementazione di un mutuo a 50 anni.

L’obiettivo dichiarato dell’introduzione di un mutuo cinquantennale è ridurre le rate mensili necessarie per l’acquisto di un immobile. Ciò si basa sul presupposto che la rata mensile di un prestito spalmato su 50 anni sia significativamente inferiore rispetto alla stessa rata di un prestito distribuito su soli 30 anni. Una domanda da porsi è se questa durata del prestito sia destinata specificamente agli acquirenti a basso reddito di una casa in cui vivere, o se sarà aperta anche agli speculatori che trattano gli immobili come un investimento speculativo. La risposta a questa domanda avrà un grande impatto sulla capacità del mutuo a 50 anni di consentire alle famiglie a basso reddito di acquistare una casa. Tuttavia, anche se agli investitori immobiliari — che cercano di acquistare proprietà per affittarle o che trattano gli immobili come un investimento finanziario — non fosse consentito l’accesso a questa durata di 50 anni, essi rimarrebbero comunque acquirenti competitivi per gli stessi immobili. Se fosse loro consentito l’accesso ai mutui a 50 anni, avrebbero ancora più incentivi ad accaparrarsi proprietà, specialmente da destinare all’affitto. Potrebbero mantenere invariati i canoni di locazione e ottenere un profitto mensile molto maggiore. Anche gli investitori che cercano guadagni a breve termine tramite il cosiddetto “house flipping” (il processo di acquisto, ristrutturazione e rivendita a un prezzo superiore) trarrebbero vantaggio potendo pagare una rata del mutuo inferiore per la durata del processo di ristrutturazione.

Il fatto che le famiglie alla ricerca di una residenza a lungo termine si trovino ancora in competizione con investitori in cerca di reddito aziendale o guadagni a breve termine tramite il “flipping”, significa che i prezzi delle case probabilmente non scenderanno. L’idea mira ad aumentare il numero totale di potenziali acquirenti rendendo i pagamenti più sostenibili per le famiglie a basso reddito. Tuttavia, la semplice “dinamica di mercato” ci dice che l’aumento della pressione all’acquisto si traduce in un aumento dei prezzi. Pertanto, sembra probabile che, nel nostro sistema capitalista, il risultato di un mutuo a 50 anni sarà un aumento del prezzo d’acquisto, anche senza considerare gli investitori. Più il prezzo aumenta, più si annulla la convenienza legata alle rate inferiori. Un prezzo maggiore significa prestiti più consistenti e, a parità di tassi, un debito complessivo più oneroso.

Le banche ipotecarie apprezzeranno certamente l’idea, poiché i pagamenti totali degli interessi quasi raddoppieranno nel corso della durata estesa del prestito. Inoltre, la velocità di acquisizione della proprietà reale del capitale sarà molto più bassa. Dato che oggi poche persone acquistano una casa per viverci tutta la vita, scopriranno che rate mensili più basse comporteranno un debito residuo molto più elevato al momento della vendita. Resta da vedere se la crescita dei prezzi compenserà tale debito. Se una famiglia dovesse vendere per difficoltà finanziarie, potrebbe scoprire di dovere ancora la maggior parte del prestito; anche dopo 15 anni, il debito residuo potrebbe superare il valore di mercato della casa in caso di crisi. Immaginate quante altre case sarebbero state pignorate nel 2008 se i prestiti dell’epoca fossero stati a 50 anni.

Questo porta a un altro impatto: la possibilità di tramandare la proprietà ai figli. Chi usa un mutuo a 50 anni potrà trasferire il titolo, ma difficilmente lascerà una casa priva di debiti. Se si acquista a 20 anni, si estingue il debito a 70. Tuttavia, la maggior parte delle persone accede al mercato verso i 40 anni; per loro, la pensione diventerà un miraggio. Ritengo probabile la necessità di ulteriori programmi di assistenza per gli anziani, che arriveranno al ritiro con un mutuo ancora sulle spalle. L’età pensionabile dovrà essere alzata, senza garanzia che gli anziani riescano a mantenere il lavoro. D’altronde, forse l’idea della pensione e quello “schema Ponzi” che chiamiamo Social Security saranno già stati abbandonati. (So che la Social Security non è legalmente uno schema Ponzi, ma a mio parere ci si avvicina abbastanza).

In definitiva, chi ne beneficia? Le banche, gli investitori e chi sostiene il welfare centralizzato. Coloro che non ne trarranno vantaggio sono le persone a basso reddito che sottoscrivono questi prestiti e gli affittuari. Non credo che questa soluzione avrà miglior fortuna dei tentativi precedenti. Non si considera mai di ridurre effettivamente i prezzi, influenzati dalla mercificazione degli alloggi, dai tassi di immigrazione che superano la natalità e dalla disponibilità di risorse. Non c’è interesse a far scendere i prezzi perché la nostra filosofia economica considera la casa un investimento speculativo. Banche, costruttori e governi useranno ogni influenza per garantire che i prezzi vadano in un’unica direzione: verso l’alto.

Fonte: https://practicaldistributism.com/2025/11/20/the-50-year-mortgage-a-new-path-to-increased-family-debt/